La cession d'un bien immobilier est soumise à une TVA (taxe sur la valeur ajoutée) qui remplace les droits d'enregistrement pour les nouveaux bâtiments (construits depuis moins de cinq ans). Cette contribution est perçue par les institutions, mais dans quels cas précisément est-il applicable (neuf ou ancien, zone à bâtir) ? Pouvez-vous en être exonéré ?
Qui doit payer la TVA lors de la vente d'un bien immobilier ?
En France, il existe quelques spécificités concernant la TVA immobilière. Si l'acquisition se fait auprès d'un lotisseur, d'un marchand de biens ou promoteur, c'est l'acquéreur qui la paie. Elle est directement incluse dans le prix d'achat en TTC ou Toutes Taxes Comprises. En revanche, c'est le vendeur professionnel qui est assujetti ou soumis à la TVA. Redevable devant les institutions, il est dans l'obligation légale de la collecter puis de la reverser à l'administration fiscale en vertu de l'article 266, 1-a du Code général des impôts (CGI).
Le prélèvement fiscal concerne donc :
- Les promoteurs ou vendeurs de nouveaux immeubles ou en état futur d'achèvement (VEFA).
- Les lotisseurs ou vendeurs de terrains à bâtir ou TAB.
- Les marchands ou revendeurs de biens immobiliers qui achètent des terres, des bâtiments ou encore des propriétés anciennes en vue de les revendre avec une plus-value.
Par ailleurs, l'acquéreur doit également régler d'autres : les frais de notaire, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Ces paramètres font que le prix d'achat auprès d'un professionnel revient généralement plus cher que lors d'une transaction entre deux personnes.
Dans le cadre d'un achat entre particuliers, ce prélèvement fiscal n'est applicable qu'importe la nature du bien acheté (terrain, habitation neuve ou ancienne). Néanmoins, vous devez vous acquitter des frais de notaire comprenant ses honoraires et les droits de mutation.
Quelles ventes de biens immobiliers sont soumises à la TVA ?
La TVA est applicable à la cession de habitation neuve (construit depuis 5 ans ou moins, reconstruit ou rénové) en vertu du CGI Art 257. I-2-2°. Sont assujettis les bâtiments ayant fait l'objet de travaux de surélévation ou visant à le rendre neuf par le remplacement des fondations, des façades hors ravalement ou des 2/3 des éléments de second œuvre, notamment.
De plus, la liquidation de terrain par un promoteur, lotisseur ou marchand de biens soumis à la TVA est assujettie à la TVA, et ce, que l'acheteur soit un individu ou non. Le calcul de la TVA se fait :
- Soit en appliquant le barème sur le montant hors taxes. Multipliez le coût de cession de la résidence par 20 %.
- Soit en la retranchant au montant toutes taxes comprises. Divisez le montant de liquidation de l'habitation en TTC (toutes taxes comprises) par 1,2.
Une personne physique ou morale non assujettie à la TVA peut y être soumise lors d'un transfert de la propriété purement commercial. Par ailleurs, si le vendeur professionnel a acheté pour lui-même une zone à construire à une personne non-assujettie à la TVA, le prélèvement fiscal se calcule sur la marge réalisée, c'est-à-dire sur le coût de revente moins le montant d'acquisition. À cela viennent s'ajouter les frais de transcription non réduits (6,31 %).
Si vous avez acheté une habitation à 150 000 € TTC, qui coûte aujourd'hui 180 000 € TTC :
- La TVA sur marge est de (180 000 - 150 000) x 20 % = 6 000 €
- La TVA sur le coût total : 180 000 € x 20 % = 36 000 €
Dans tous les cas, si le vendeur est assujetti, la contribution perçue par les institutions figure sur le montant total de la transaction avec les frais de mutation à barème réduit. Dans le cas contraire, il reste redevable des droits de mutation.
Concernant les terres constructibles ou à édifier (lotissements nus, lotissements avec une construction à démolir ou bâtiments inachevés), cette cession est soumise à plusieurs exceptions.
- Dans le cadre d'une expropriation, d'une rénovation urbaine ou d'une ZUP (zone à urbaniser en priorité).
- Par les organismes d'utilité publique.
- Les baux de construction.
Quels biens immobiliers peuvent être exonérés de TVA ?
La liquidation de propriétés anciennes est exonérée de TVA immobilière même si le vendeur est assujetti. Concrètement, la contribution perçue par les institutions ne s'applique pas dans le cadre des :
- Liquidations de propriétés anciennes (plus de 5 ans) ou qui n'ont pas fait l'objet de rénovation
- Cessions réalisées par deux personnes
- Biens vendus à prix symbolique (1 euro)
- Mutations à titre gratuit
- Partages purs et simples
- Soultes de partage de succession ou de communauté conjugale
Les zones à construire vendus entre deux individus sont également exonérées de prélèvement fiscal sur la valeur ajoutée. Ils sont par contre assujettis aux frais d'enregistrement avec un pourcentage normal de 6,31 %, sauf dans quelques départements.
Les zones non constructibles (où toute construction y est interdite) sont exonérées de TVA lors de la cession. Ils sont soumis en revanche aux frais de transcription avec un barème de 5,80 % ou 0,715 % si la transaction est couverte d'un engagement de revente.
De même, si la transaction s'effectue par le biais d'une agence immobilière, la TVA ne s'applique pas, car elle agit en tant qu'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. L'acquisition réalisée par une personne physique ou morale non assujettie à la TVA n'est pas soumise à la TVA immobilière, sauf si elle va en retirer des revenus permanents. Concernant les frais de mutation, un barème normal ou réduit s'y applique si l'acheteur s'engage à revendre le bien.
Comment déclarer la TVA lors de la vente d'un bien immobilier ?
Le vendeur professionnel est dans l'obligation de déclarer chaque mois les cessions réalisées. La TVA immobilière inférieure à 4 000 € doit être déclarée par trimestre civil auprès des services des contributions. Vous devez remplir :
- Le formulaire Cerfa n° 3310-CA3, communément appelé Cerfa CA3, pour les cessions soumises au régime réel normal ou mini-réel
- Le Cerfa n° 3517-S-CA12 pour les ventes soumis au système simplifié
La déclaration peut se faire en ligne ou auprès du service des contributions de souscription des déclarations.
Pour obtenir un barème réduit de 5,5 % ou 7 %, vous devez respecter certaines conditions :
- Le coût du bien immobilier ne doit pas dépasser un certain plafond ;
- Vos ressources ne doivent pas dépasser le plafond ;
- L'habitation acquise doit se trouver à proximité d'un quartier éligible type ANRU ou QPV ;
- La propriété doit faire office de résidence principale et vous devez vous engager à le garder pendant 15 ans.
En tant qu'investisseur, vous pouvez récupérer la TVA en effectuant quelques démarches administratives et en remplissant quelques conditions. Si vous avez :
- Achetez le bien immobilier avec le prélèvement fiscal inclus
- Demandez un numéro de TVA à l'administration fiscale
- Déposez une demande de remboursement
En outre, vous devez conserver l'habitation ou le lotissement pendant une vingtaine d'années. Sinon, vous serez redevable de la TVA au prorata temporis.
Quel est le taux applicable de la TVA immobilière ?
Le barème d'imposition normale la valeur ajoutée lors de la liquidation d'un bien immobilier varie selon sa nature et sa situation. En général, il est fixé à 20 % d'après l'article 278 du CGI. Des barèmes réduits s'appliquent dans certains cas, notamment :
- 5,5 % pour les habitations faisant l'objet d'un contrat d'accession à la propriété, financé par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAi), un prêt locatif à usage social (PLUS) ou un prêt locatif social (PLS)
- 10 % pour un nouveau logement en Corse, les bâtiments locatifs sociaux dont le destinataire bénéficie des APL ou aides personnelles au logement
Pour les zones à édifier, le pourcentage applicable est de 20 %, à l'exception de la Corse (10 %) et des parcelles destinées à la construction de locaux bénéficiant d'un barème réduit comme en atteste l'acte de vente.
Où trouver de l'aide concernant la TVA immobilière ?
Étant donné la complexité des règles en fiscalité, l'aide de certains promoteurs ou lotisseurs s'avère nécessaire si vous êtes promoteur, lotisseur ou marchand de biens soumis à la TVA immobilière :
- Un expert-comptable. Il sait si la contribution perçue par les institutions s'applique ou non. Si oui, il va vous conseiller sur le régime de TVA à choisir, la déclaration (formulaire CA3) et les astuces pour récupérer la TVA sur les investissements.
- Un notaire. Son aide s'avère utile pour le calcul de la TVA immobilière, l'exonération et les actes de vente.
- Un avocat fiscaliste. Il connaît les rouages de la TVA ou des frais de transcription appliqués en fonction du bien à vendre. De plus, un avocat fiscaliste qualifié spécialisé en TVA peut s'occuper de la procédure. Il connaît les réglementations en vigueur ainsi que les bonnes pratiques pour que vous puissiez réaliser des économies.
Vous trouverez les informations essentielles à la TVA immobilière sur le site service-public.fr comme les cessions concernées et les pourcentages applicables. Il existe aussi des sites spécialisés qui expliquent notamment les barèmes applicables selon les situations (propriété neuve ou ancienne, parcelle constructible ou non).
Quelles sont les références légales en matière de TVA immobilière ?
Le CGI est la meilleure référence en termes de contributions perçues par les institutions, plus précisément :
- Article 257, I et II définit les transactions immobilières soumises à la TVA
- Article 266 précise les bases d'imposition de la TVA
- Article 268 énonce la possibilité d'option de taxation sur la marge
- Article 278 sexies prévoit l'application du barème réduit sur les transactions immobilières
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) regroupe les commentaires de la législation fiscale publiés par la DGFiP (Direction générale des Finances publiques). Les informations sont accessibles en ligne. Les commentaires relatifs à la fiscalité immobilière se trouvent dans la Série 8 F.I. Y sont mentionnés :
- Le champ d'application
- Les opérations exonérées
- Les modalités d'option
- Les cas particuliers (VEFA, terrains à bâtir ou marchands de biens)
- La procédure de régularisation de la TVA déduite
- La TVA sur marge
Voici quelques les textes de loi et références :
- TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux transactions immobilières - Champ d'application - Livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sur le site https://bofip.impots.gouv.fr/
- Articles 256 à 257 ter du CGI : Taux de TVA immobilière en fonction de la transaction
- Article 261 du CGI : Transactions exonérées de TVA immobilière
- Article 278 du CGI : TVA immobilière au taux normal
- Articles 278 sexies et 278 sexies-0 A du CGI : TVA immobilière au taux réduit
Questions fréquentes sur la TVA immobilière
La contribution peut soulever de nombreuses questions pour les novices. Nous avons sélectionné quelques-unes et y avons répondu pour vous accompagner au mieux.
Quelles sont les règles de calcul de la TVA pour un marchand de biens immobiliers ?
Une TVA de 20 % est applicable sur le tarif de cession hors prélèvement fiscal lors de la transaction de nouveaux biens immobiliers de moins de 5 ans ou rénovés. Elle s'applique également sur l'acquisition de zones à construire si leur achat ouvre droit à une déduction fiscale ou de zones non constructibles soumises à la TVA sur option, notamment.
La TVA s'applique-t-elle à la vente d'une résidence principale ?
Non. Si les individus ne sont pas assujettis au système de la TVA, la liquidation d'un bien immobilier entre deux n'est pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée immobilière.
Que se passe-t-il en cas d'erreur de déclaration ?
Les contribuables, aussi bien les individus que les professionnels, peuvent faire valoir leur droit à l'erreur. Mais vous devez déposer une déclaration rectificative. Si tel est votre cas, vous bénéficiez d'une remise de 50 % sur le barème de l'intérêt de retard.
La TVA s'applique-t-elle aux frais d'agence ?
Les agents immobiliers sont des professionnels, ils agissent uniquement en intermédiaire lors des transactions. De ce fait, ils ne sont pas redevables de la TVA en cas de cession.
Résumé des points clés sur la vente immobilière et la TVA
Selon le CGI, les promoteurs, lotisseurs et marchands de biens sont soumis au système de la TVA immobilière pour toutes les cessions de nouveaux édifices ou état futur d'achèvement (VEFA). Ils sont redevables devant les institutions. En réalité, ce sont les acquéreurs qui s'acquittent de cette contribution. Celui-ci est directement prélevé du tarif d'achat. Le pourcentage est variable en fonction de la nature et de la situation du bien. En revanche, certaines transactions en sont exonérées. Pour comprendre les rouages de la fiscalité et sécuriser vos transactions, demandez l'assistance d'un expert-comptable, d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste.
Conférencier,
Expert en droit des affaires
