Selon l'article R 331-10 du Code de la construction et de l'habitation, la surface utile fait référence à la surface habitable d'un bien à laquelle est ajoutée la moitié de la surface des annexes. En immobilier, le calcul de cette valeur est essentiel. Il sert notamment à déterminer le loyer des habitations à loyers modérés (HLM), le montant des prêts pour les PLUS, PLUS-CD, PLS ou encore le plafond des loyers des logements neufs comme indiqué par la loi Pinel ou la loi Scellier. Cet article vous présente les éléments à connaître sur la surface utile ainsi que des astuces pour optimiser un espace de travail ou pour régler des problèmes juridiques liés à la superficie d'un bâtiment.
Quels sont les critères à prendre en compte pour déterminer la surface utile d'un bâtiment ?
Le calcul de la superficie utile d'un bâtiment est assez simple. Vous pouvez le réaliser vous-même en tenant compte de la formule suivante : surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes.
Les annexes mentionnées dans la formule font référence aux pièces utilisées par l'habitant. Il s'agit par exemple :
- Des combles et greniers aménageables
- Des caves et sous-sols
- Des balcons et vérandas
- Des ateliers, celliers ou remises situés à l'extérieur du bâtiment
Les jardins, les cours ou les places de parking ne sont pas considérés dans le calcul. Dans certains cas, comme pour les maisons individuelles, le garage est considéré comme une annexe utile. De plus, les annexes n'ayant pas une hauteur sous plafond minimale de 180 cm ne sont pas prises en compte dans le calcul.
La surface utile d'un bâtiment prend en compte la surface habitable ainsi que les annexes privatives
Le calcul de la surface utile nécessite de connaître la surface habitable du bâtiment et la superficie des annexes privatives. Afin d'obtenir la valeur de la surface habitable, calculez la surface de plancher construite à laquelle vous soustrayez les surfaces des murs, des marches, des cages d'escalier, des cloisons, des gaines ainsi que l'embrasure des portes et des fenêtres. Une fois le résultat obtenu, additionnez-le avec 50 % de l'espace des annexes que vous utilisez. Vous pouvez réaliser ce calcul vous-même en faisant vos propres mesures. Néanmoins, il est conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, si la marge d'erreur dépasse les 5 %, votre responsabilité sera engagée.
Quelles sont les normes à respecter pour calculer la surface utile d'un local commercial ?
La surface utile d'un local commercial est différente de celle d'un logement. Ici, le terme exact utilisé est surface utile ou surface brute pondérée d'un commerce. Il est principalement appliqué sur les enseignes en centre-ville. Pour calculer la taille de l'espace, vous devez tenir compte des surfaces du local ainsi que des espaces de circulation dévolus aux vendeurs et aux clients. Sachez que les montants, les portants et les piliers ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Pour un local commercial, la surface utile comprend plusieurs critères
Afin de déterminer la surface utile d'un local commercial, tenez compte de la surface de vente. Elle comprend l'espace à partir de la vitrine extérieure et celui destiné aux déplacements des clients et des travailleurs. La superficie des réserves, des locaux techniques et sociaux sont également à prendre en compte dans vos calculs. Si vous comptez réaliser ces derniers vous-même, renseignez-vous sur les normes indiquées dans le Code de la construction et de l'habitation.
Comment optimiser la surface utile d'un espace de travail ?
Un espace de travail, notamment un bureau ou un open space, doit être pratique et fonctionnel. Vous devez utiliser toute la surface immobilière disponible sans pour autant gêner les déplacements des salariés ou des visiteurs. Ainsi, réalisez les bons aménagements. Ces derniers doivent tenir compte de la surface de plancher, des éléments de la structure (murs, cloisons, poteaux…) ou des locaux techniques que vous n'utilisez pas constamment. À partir de ces éléments, vous pouvez décider de l'ameublement de votre espace de travail ainsi que la disposition du mobilier.
L'optimisation de la surface utile d'un espace de travail passe par des points importants
Pour utiliser au mieux la surface utile de votre espace de travail, vous devez tenir compte de certains critères importants. Commencez par organiser efficacement la zone. En tenant compte de la disposition des lieux et des éléments présents (piliers, cloisons…), déterminez les différents espaces dont vous avez besoin (accueil, bureaux, coin repas…). Une fois ces emplacements choisis, achetez un mobilier adapté. Privilégiez des meubles faciles à déplacer qui s'adaptent parfaitement à la surface disponible et qui ne gênent pas les déplacements. Afin de mieux gérer la superficie de vos locaux, pensez à des rangements efficaces. Des étagères suspendues, des bacs à glisser sous les meubles bas ou encore des rangements amovibles sont très pratiques dans des espaces réduits.
Comment vérifier la surface utile d'un bien en cas de litige ?
Dans le cadre d'une vente ou d'une location immobilière, il est essentiel de déterminer exactement la surface utile d'un bien. En effet, ce critère influe grandement sur le prix de vente ou le montant du loyer du logement. Dans certains cas, les propriétaires décident de réaliser eux-mêmes le calcul de la superficie utile. Toutefois, une erreur de plus de 5 % dans l'estimation peut mettre à mal la vente ou la location. Cela donne donc lieu à un litige entre les parties qui doit être rapidement résolu. Pour cela, l'intervention d'un spécialiste est nécessaire.
En cas de litige, la surface utile d'un bien peut être vérifiée par un expert en immobilier
Si vous doutez de l'exactitude de la surface utile de votre logement ou de votre local professionnel, faites appel à un expert en immobilier. Ce professionnel dispose des compétences nécessaires pour procéder au calcul exact au metre carré du bien. En se basant sur les plans du bâtiment, il détermine la superficie exacte de ce dernier. Son avis permet de résoudre un litige et peut vous accorder une révision du montant du loyer ou du prix de la vente du bien.
La surface utile est un élément important dans le secteur immobilier. Il permet de déterminer exactement la superficie utilisable dans un logement ou dans un local commercial. Son calcul doit donc être réalisé de manière rigoureuse. Selon le type de bâtiment, les annexes peuvent être prises en compte ou pas dans le calcul. Une fois la surface utile connue, vous pouvez procéder à des aménagements pratiques si vous souhaitez ouvrir des bureaux ou un commerce. Dans tous les cas, le calcul de la surface utile doit être parfaitement exact pour éviter les litiges. Le mieux est donc de faire appel à un professionnel qui dispose des compétences nécessaires pour réaliser efficacement cette tâche.
