Un bail commercial traditionnel, sous la forme du bail 3/6/9, est une option idéale pour toute entreprise. Toutefois, il peut se révéler un peu rigide, à cause, notamment, des délais pour un renouvellement du bail en cas de baisse de revenus. La solution, en attendant l'échéance prévue, est de sous-louer le local commercial. La sous-location, quoiqu'interdite, peut être autorisée sous certaines conditions. C'est un moyen efficace de rentabiliser un local en location et de générer du revenu pour une entreprise.

Est-ce légal de faire de la sous-location ?

Normalement, la sous-location d'un bail est interdite. Elle peut, néanmoins, être autorisée sous de strictes conditions. La sous-location est aussi une solution pour une entreprise qui n'arrive pas à obtenir des prêts immobiliers. Faire de la sous-location professionnelle est un moyen de générer du revenu sans un apport considérable de financement. Des plateformes comme Airbnb, offrent la possibilité à un locataire principal de proposer une sous-location de courte durée de son appartement tout en gardant la location du logement. Une telle activité ne peut, néanmoins, se faire que si elle est autorisée par la ville sous réserve d'un nombre limité de nuitées.

Comment sous-louer un local ?

Deux conditions principales doivent être réunies pour une sous-location :

• Le bailleur doit donner son autorisation.
• Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.

Autorisation du bailleur

Cette autorisation est incluse dans le bail commercial initial. Dans le cas contraire, un avenant au contrat est rédigé. L'autorisation est demandée par courrier, avec accusé de réception, au bailleur. L'autorisation peut aussi être tacite dans le cas où, par exemple, le bailleur aurait donné son accord pour la réalisation de travaux par le locataire.

Information de la sous location au bailleur

Le locataire doit informer, par huissier de justice ou par courrier recommandé avec accusé de réception, le bailleur des conditions de sous location. Ce dernier a un délai de 15 jours pour répondre. À noter qu'une absence de réponse, a valeur d'accord tacite du bailleur.

Sous location pour un particulier

Les particuliers ont la possibilité, depuis quelques années, de se lancer dans la sous-location en mettant en place une structure qui permette de sous-louer son appartement et se faire un revenu lorsque l'appartement est vide, suite à un départ en vacances par exemple. Cette opération se fait en suivant des règles qui la rendent légale.

Quelles sont les règles légales pour la sous-location professionnelle ?

Comme pour la sous-location d'un bail commercial, la sous-location d'un local résidentiel obéit à des règles strictes. Les conditions pour commencer une sous-location au plan légal sont les mêmes que lorsqu'il s'agit d'un bail commercial. Il faut toujours le consentement explicite du bailleur. En revanche, une condition qui peut en décourager certains est qu'on ne peut réclamer un loyer supérieur à celui demandé par le propriétaire dans le bail initial. Il existe un moyen de contourner légalement cette provision. Il suffit de devenir expert. Il y a deux façons de le faire :

• Devenir agent immobilier. Il faut avoir une carte d'agent immobilier et un niveau Bac + 3 en droit ou fiscalité.
• L'autre solution est de mettre en place un bail commercial. Il faut, d'abord, passer par plusieurs étapes pour créer une entreprise de sous-location.

Comment créer une entreprise de sous-location ?

La sous-location d'un logement permet, notamment à des étudiants en vacances, de garder leur logement et en générer de l'argent pendant leur absence. Pour ce faire, il suffit de mettre en place un bail commercial.

• La première chose à faire est une étude du marché avec un bon business plan qui doit prendre en compte la concurrence, les charges et une prévision du chiffre d'affaires.
• La prochaine étape est de créer une structure juridique. Le statut d'auto-entrepreneur permet de simplifier les démarches et la comptabilité. Pour les autres, il y a la création d'une SAS ou d'une SARL. En passant par un juriste, il est possible de passer du statut de microentrepreneur à celui d'une société. S'il ne s'agit que de sous-louer pour avoir un supplément de revenu, le statut d'autoentrepreneur est suffisant. En revanche, il est préférable de se constituer en société si l’ambition est de se lancer dans l'entrepreneuriat.

Quels sont les avantages et inconvénients de la sous-location professionnelle ?

Si une sous-location est faite sans l'accord du propriétaire, c’est-à-dire illégalement, les risques encourus sont multiples, en dehors de l'annulation du bail, des risques de paiement de dommages et intérêts et de sanctions pénales.

• L'impossibilité de faire une demande d'allocation logement.
• La perte des garanties.
• Le non-renouvellement du bail.
• La non-réception des quittances de loyer. Une action handicapante pour la recherche d'un autre logement.
• Si le sous-locataire a des impayés, il n'y a aucun recours possible.

Par contre, si la sous-location est faite dans les règles, les bénéfices sont nombreux.

• Elle permet de louer un bien et dégager du cashflow sans avoir à payer un crédit immobilier. Cela est d'autant plus bénéfique que le bien ne vous appartient pas.
• Avec le droit de sous-louer un bien à un prix supérieur au montant du loyer initial, cela permet de faire un investissement rentable.
• Cela permet de se constituer une épargne en vue de faire un achat immobilier dans le futur.

Pour les professionnels, la sous-location a le bénéfice d'être une bonne stratégie si les banques commencent à lui refuser des prêts supplémentaires. Cela lui assure d'avoir assez de revenus pour emprunter à nouveau. Elle lui donne aussi la possibilité de tester, sans prendre de risques, le marché immobilier d'une ville en matière de location saisonnière, par exemple

Dans l'ensemble, la sous-location professionnelle, est une alternative intéressante pour se faire un supplément de revenu sans investissements conséquents ou prêts immobiliers. Que ce soit par le billet d'un bail commercial ou d'une sous-location à court terme, il est important que la transaction soit faite dans les règles pour une opération lucrative et réussie. La sous-location professionnelle a le pouvoir de devenir une solution flexible et économique pour les entreprises si les obligations légales sont respectées et les précautions sont prises en vue d'une opération immobilière réussie.