Le pas-de-porte et les baux commerciaux sont deux concepts fondamentaux à comprendre dans le cadre d'un contrat de location. Ces notions jouent un rôle clé dans la régulation des relations entre preneurs et propriétaires. Elles influencent directement les conditions d'accès et d'exploitation du local commercial.
Qu'est-ce que le pas-de-porte en droit immobilier ? Quel est le capital de cette clause et comment est-elle déterminée ? Quelles sont ses formes juridiques et ses implications fiscales ? Explorez dans ce guide complet les aspects essentiels du droit d'entrée dans un bail, un élément clé pour les locataires et investisseurs en immobilier commercial.
Quel est le montant du droit d'entrée et comment est-il fixé ?
Le paiement d'un pas-de-porte permet au preneur de disposer d'un local commercial. Il n'existe pas de coût fixé par la loi. Ce règlement est librement déterminé par les parties. En règle générale, le montant se situe en moyenne entre 3 et 6 mois de loyers initiaux. Il dépend en outre de l'état et du positionnement du lieu, de son attractivité, mais aussi du type d'activité qui est prévue, et de la concurrence sur le marché.
Il doit être expressément notifié par une clause du contrat de bail, et la mention « pas de porte » doit être clairement précisée.
Quelles stratégies pour négocier le prix du pas-de-porte ?
Le pas-de-porte peut être un sujet sensible entre le bailleur et le locataire lorsque des discussions concernent le contrat. Pour maîtriser cet aspect crucial, il est important de comprendre le contexte de la région. Informez-vous sur les pratiques communes dans le secteur spécifique de l'espace commercial convoité et le marché immobilier de votre région. Cela facilite une approche plus réaliste. Sachez d'ailleurs que ce prix peut être payé en un seul versement ou étalé selon les modalités prévues dans la convention de bail.
Discutez aussi des paiements étalés. Essayez de savoir si le surcroît de loyer est incorporé pour amortir le versement du pas-de-porte sur la durée du bail. Cela pourrait alléger la pression financière initiale sur votre entreprise. Proposez aussi des échanges de valeur. Si votre entreprise apporte un flux constant de clients dans un quartier en développement, soulignez cet aspect au propriétaire. Cela pourrait vous aider à bénéficier des conditions plus flexibles ou des montants réduits sur le pas-de-porte.
Comment le droit d'entrée influence-t-il la valeur locative ?
La majoration de la rétribution correspondant à un pas-de-porte éventuellement payé par le locataire n'entre pas dans les critères de détermination de la valeur locative des lieux. Elle ne correspond pas précisément à la valeur intrinsèque des locaux loués, estimés et évalués selon les paramètres prévus par le Code de commerce.
La fixation du loyer de bail renouvelé doit être confirmée par les parties pour un total de 21 000 € HT par an. Le pas-de-porte est un montant versé au propriétaire en échange d'un accès au lieu, tandis que la valeur locative est déterminée en fonction des éléments intrinsèques au bien (surface, état du logement, environnement, confort, emplacement…).
Les formes juridiques et les implications fiscales critiques
Le droit d'entrée, ou pas de porte, reste une pratique ancienne. Il consiste pour un preneur à régler un montant en capital, en sus des charges prévues dans le contrat. Cette opération se déroule à l'occasion de la conclusion d'un bail initial et la prise de possession consécutive des locaux loués. Il présente cependant un double visage, puisqu'il est susceptible d'être qualifié d'indemnité compensatrice de certains avantages commerciaux, ou de supplément de loyer payé d'avance.
Il convient d'analyser cette double face du pas-de-porte et ses implications juridiques et fiscales spécifiques.
Sur le plan fiscal
Les incidences sur le plan de la fiscalité sont également nombreuses. Deux cas de figure peuvent se présenter. Lorsque le pas-de-porte constitue un excédent de loyer, il bénéficie d'ailleurs d'un traitement similaire à tout loyer. Il est alors soumis à la TVA si l'immeuble dans lequel est situé l'espace commercial loué y est assujetti. Il est en outre déductible du résultat pour le locataire et imposable pour le bailleur, au même titre que les redevances.
Lorsque cette pratique constitue en revanche une indemnité, il n'est pas assujetti à cette taxe. Le pas-de-porte indemnitaire n'est en outre pas déductible du résultat pour le preneur. Il est imposé pour le bailleur, comme s'il s'agissait de la cession d'un élément d'actif, selon un régime de plus-value professionnelle différent de l'imposition classique des contributions.
Sur le plan juridique
Le pas-de-porte peut désigner un surcroît de dette payée d'avance, ou présenter un caractère indemnitaire. Lorsqu'il représente un excédent de loyer payé d'avance, il sera pris en compte, le cas échéant, dans le calcul du loyer plafonné au cours de la révision triennale ou du renouvellement. Ceci, à hauteur de son montant lissé sur le temps du bail, ou sur la période de référence de la révision triennale.
Ce supplément sera également pris en considération dans la détermination des dettes payées d'avance ouvrant droit au profit du locataire au règlement des intérêts au sens de l'article L.145-40 du Code de commerce. C'est aussi le cas lors de sous-location, notamment lorsque le loyer principal est inférieur au sous-loyer. Il sera en effet introduit dans le calcul du supplément de loyer que le bailleur peut obtenir de son locataire principal, en application de l'article L.145-30 du Code de commerce.
Enfin, le surcroît de loyer payé d'avance sera considéré en cas de résiliation du bail au cours du contrat initial. Cela se justifie par le fait que le preneur est susceptible de solliciter le remboursement partiel du droit d'entrée, en fonction de la période du bail initial.
Lorsqu'il présente un caractère indemnitaire, il reste en revanche définitivement acquis au preneur et n'est pas pris en compte pour le calcul de :
-
Du loyer plafonné,
-
De l'excédent de loyer prévu par l'article L.145-31 du Code de commerce,
-
Des charges ouvrant droit aux paiements des intérêts prévus par l'article L.145-40 du Code du commerce.
L'imbrication des incidences fiscales et juridiques liées à la double nature du pas-de-porte nécessite de se pencher sur les critères retenus par la jurisprudence administrative. Ceci, afin de retenir la qualification de supplément de loyer payé d'avance ou d'indemnité compensatrice d'avantages marchands. La qualification retenue par les parties dans le contrat de bail n'est effectivement pas opposable à l'administration fiscale et la responsabilité de l'acte peut être, le cas échéant, engagée.
Le droit d'entrée est-il une obligation légale ?
Le pas-de-porte n'est pas forcément imposé, lors de la location d'un bail commercial. Le bailleur peut réclamer son versement uniquement lorsque le contrat le prévoit. Pour que le preneur paie ce supplément, le bail doit explicitement indiquer : son montant, sa forme juridique, ainsi que ses modalités de paiement.
Par conséquent, ce procédé ne constitue pas une obligation légale. C'est une pratique courante qu'on observe dans le cadre des baux marchands. En cas d'absence de mention dans la clause, le bailleur ne peut pas le réclamer ultérieurement.
Conséquences en cas de résiliation ou de cession du bail
En matière de bail commercial à Paris, le locataire bénéficie en principe d'un droit de prorogation de son contrat. Que se passe-t-il alors lorsque le bail est résilié par le propriétaire ? Dans ce cas, le pas-de-porte prend la forme d'un supplément de loyer intégralement versé au début de la convention. Il doit donc être remboursé au prorata de la période restant à courir jusqu'à la fin du bail. Si les accords sont rompus pour faute du locataire, il est conservé comme indemnité.
Le locataire recevra néanmoins une indemnité d'éviction de compensation si le bailleur refuse la reconduction du contrat. En cas de cession, le nouveau preneur devra payer le droit de bail au locataire sortant pour acquérir l'accès des lieux aux conditions de la convention existante.
Que faire face à un refus injustifié de la cession du bailleur ?
Lorsque le propriétaire refuse de céder le pas-de-porte sans raison valable, vous pouvez saisir le juge des contentieux pour demander une autorisation judiciaire ou pour obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice. Vous avez aussi la possibilité de faire appel à un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Ce spécialiste du droit évaluera la légitimité du refus et constituera un dossier solide avant d'entamer des procédures judiciaires. Il déterminera si le refus est fondé sur des motifs valables (incompatibilité d'activité, solvabilité douteuse du cessionnaire…). Si vous le souhaitez, une nouvelle approche amiable peut également être tentée avant d'engager une action en justice.
Questions fréquentes sur le droit d'entrée et le bail commercial
Souhaitez-vous en savoir davantage sur le pas-de-porte et le bail commercial ? Voici quelques réponses aux diverses interrogations sur le sujet.
Le bailleur peut-il exiger un pas-de-porte ?
Le pas-de-porte désigne une somme d'argent que le locataire verse au propriétaire lors de la conclusion d'un bail commercial, distincte du loyer. Ce paiement peut être considéré comme une indemnité en contrepartie de la mise à disposition et du droit d'entrée dans les lieux. Il est versé dans des contextes où le lieu a une valeur locative importante en raison de son attrait commercial ou de son emplacement.
Ce paiement peut revêtir plusieurs formes, notamment un capital variable ou un montant fixe, en fonction des négociations entre les parties. Précisons d'ailleurs que le pas-de-porte n'est pas systématiquement obligatoire. Dans certains cas, il peut être remboursé au locataire à la fin du bail.
Que faire en cas de refus injustifié de cession ?
Trois solutions s'offrent à vous : contacter un juge pour obtenir l'autorisation judiciaire de cession, faire appel à un avocat pour une action en justice, ou tenter une approche amiable. Si le refus de vente a entraîné des préjudices, vous pouvez par ailleurs faire une requête pour obtenir des dommages et intérêts. Dans tous les cas, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour augmenter vos chances d'une issue favorable à votre démarche.
Quelle est la durée d'amortissement du droit d'entrée pour le locataire ?
La période de recouvrement du pas-de-porte est généralement déterminée en fonction de la période du bail. Le paiement peut être amorti sur une durée moyenne comprise entre 3 et 9 ans. Elle peut aussi correspondre au temps des bénéfices économiques futurs attendus par le preneur du logement.
Comprendre l'importance de la qualification juridique du droit d'entrée
Le droit de bail et le pas-de-porte sont des éléments indispensables à la compréhension des relations contractuelles qui unissent locataires et propriétaires dans le cadre des baux mercantiles. Leur importance ne peut être sous-estimée, tant pour la sécurisation des investissements immobiliers que pour la viabilité des activités commerciales. Il est crucial que les parties prenantes aient une connaissance claire de ces concepts pour éviter les conflits et les malentendus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un avocat qualifié pour vous aider dans la bonne réalisation de vos démarches, que ce soit auprès du propriétaire ou devant les juridictions compétentes.
